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第168章 贷款求月票推荐票求追订（第4页）

不过，想要解决这个问题也非常简单，要么对这块地进行初步规划，先建设简易仓储设施，出租给周边工厂，至少覆盖部分利息支出。

要么交点钱，把土地性质改成商业用地，直接进行商业开发。”

陈秉文的话让方文山眼睛一亮。

按照眼下港岛地价和房价的发展趋势，如果把屈臣氏这块地的性质变更为商业用地，进行商业开发的话，恐怕真的能大赚一笔。

“陈生，元朗虽然现在偏远，但天水围一旦开发起来，周边地价必然水涨船高。

如果能将工业用地转为商业用地，价值至少能翻三到五倍。”

陈秉文笑道，“这件事等成功收购屈臣氏之后再考虑。

而且，我们还可以借着把工业用地转变成商业用地这个噱头，拉高我们上市的估值。”

“明白了陈生，目前我们只能把这块地当成一个包袱，用来压和黄的报价。”

方文山上露出了然的神色，笑着说道。

“正是这样。

总之，我们要充分利用这块地来做文章，把屈臣氏的收购价尽力往下压。”

接下来几天，随着屈臣氏尽调工作的深入，这家百年企业的全貌逐渐清晰呈现在陈秉文面前。

零售网络：

72家遍布港九新界的药妆连锁门店。

这是屈臣氏最核心的资产，也是陈秉文最看重的部分。

这些门店大多位于繁华地段，拥有稳定的客流和成熟的运营体系。

生产资产：

一家位于香港仔的蒸馏水生产厂，设备略显陈旧，但运转良好，主要为屈臣氏自有品牌“屈臣氏蒸馏水”

提供产能。

一家位于观塘的汽水生产厂，规模不大，主要生产一些传统口味的碳酸饮料，市场份额有限，设备老化问题较为突出。

一家创建于1973年的百佳超市，拥有十二家超市门店。

一家化妆品厂，生产唇膏、雪花膏、爽身粉、花露水、风凉油等产品。

土地资产：一块位于新界元朗、面积约10亩的工业用地，就是那笔三千二百万贷款的“成果”

。

目前闲置，杂草丛生。

债务情况：除了这笔购地贷款，屈臣氏还背负着一些经营性债务和租赁负债，总额约为一千八百万港币。

整体财务状况谈不上健康，现金流紧张。

获多利给出的整体估值是九千二百万港币。

这个数字是基于屈臣氏当前的财务报表、资产状况以及未来现金流折现等因素综合评估得出的。

方文山将这份估值报告放在陈秉文的办公桌上，补充道：“陈生，获多利团队评估时，充分考虑了那笔三千二百万的土地贷款及其利息负担，以及两家老厂设备更新所需的潜在资本支出。

他们认为屈臣氏目前的盈利能力被这些因素严重拖累，未来几年的现金流会非常紧张，因此给出了这个偏谨慎的估值。”

陈秉文快速浏览了报告的关键部分，点了点头。

这个估值多少有些出乎他的意料，他原本以为此时的屈臣氏怎么都能价值1亿道1.2亿港币。

没想到获多利给出的估值只有九千二百万港币。

这说明获多利的评估确实考虑了屈臣氏品牌和渠道的长期价值。