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第三十四章 经营童年记忆（第1页）

不动，压资金，远期却有回报，等于定存了。

一动，涉及一系列供控合同，建材说涨就涨，融贷成本又那么高，财务模型说崩就崩。

十层楼的预算，盖到三层就知道最多只能盖到六层了。

要么再融四层的高利贷，止损，把事平了。

要么多融十四层，楼花卖了，把物料涨价的成本摊进去，加注再赌下去，追盈。

要么烂尾楼，跑路。

楼一起，只能升不能停的，一停逼债的就到，楼马上就烂。

前期投入全砸进去不说，工程款都结不了。

银行与承建商逼债，不跑不行。

不光你跑，信贷部主任也得跑。

承建商欠多了材料款，跟着就跑，包工头一看承建商不见了……

各业结款不过年，最迟年底，《农民工讨薪难》就得上媒体……

跑路在地产界比中山路都有名，随时有人上路。

只要一人开跑，发令枪就响了，马上就有人陪跑，路上绝不孤独，多米诺骨牌一样。

拿地要靠自身的能量与资金实力，开发却是玩的别人的钱。

融贷与预售款，层层转包的垫付，一堆欠条，

房地产之所以挣钱，它不是用10块现金去挣2块钱的利润，而是用1块现金撬动10块钱的欠债，去赚2块钱的利润。

项目成功，1块钱连本带利收回来就成了3块，翻倍的挣。

项目失败，1块钱本清零，倒欠10块，复利还在滚。

就算年息百分之十，七年就得翻倍。

现在三年翻一翻玩一样，楼盖慢点一年就吃掉你的本。

盖完了一年卖不出去吃掉你的全部利润，比gdp增长还喜人。

房地产开发玩的不是房，是杠杆，很考验拆东墙补西墙的技术。

时机不对，风控一崩，就看谁跑的快了。

房地产第一次启动是97年末，股市歇菜了，钱过来了。

真正起飞是2007，股市又崩了，钱又过来了。

进入赤字财政，银根一松，特别是入世后，买方市场就渐渐有了。

之后每次房地产上冲，不是靠什么经济形势，刚需软需的，全是被股市过来的资金托起来的。

不单民间资本，股市一旦低迷，合法不合法的融资融券市场就没了，银行信贷业务都会朝房地产倾斜。

从来就没有刚需这个东西，从来就不缺刚需这个东西。

油粮米面刚的不能再刚了，几毛一斤的米多的是，几十块一斤的同样多的是。

再需要的东西，该买不起还是需不出来市场，但这种需要始终存在。

这东西叫大盘，叫大盘指数，叫信心。

刚需软需什么的是大盘，海南等三波在没刚需的时候，照样炒的飞起。

房地产开发商做的是大势，是信心，是紧缺，是预期升值，是兰花普洱茶，不是大盘。

大盘是政府与论坛考虑的，是老百姓关心的，是只有大地产商才有实力做的，最少是上市公司级别。

它会预测分析，做成本核算，大规模囤地。